Přes počáteční obavy z vývoje na realitním trhu nemovitostní fondy nakonec reportovaly za uplynulý rok velmi solidní výsledky. Výnos za rok 2023 se u většiny retailových nemovitostních fondů pohybuje kolem 5-7 %.
Oproti předchozímu roku bylo zhodnocení trochu slabší vlivem vyšších úroků – i nemovitostním fondům se prodražily úvěry, podobně jako lidem hypotéky. Na druhou stranu pozitivně se do výsledků projevil růst nájemného s inflací. U 19 sledovaných retailových nemovitostních fondů za uplynulý rok činí průměrný výnos 5,79 %, medián vychází na 6 %.
Meziroční míra inflace ke konci roku činila 6,88 %. Šest z devatenácti retailových nemovitostních fondů dosáhlo v uplynulém roce na vyšší zhodnocení. Nejvyšší výnos v roce 2023 připsal investorům MINT I. rezidenční fond (8,04 %), následovaný fondem ZDR Investments Industrial Real Estate (7,61 %) a fondem Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (7,47 %).
Všechny tři fondy se mohou pochlubit dosavadním výnosem přes 9 % p.a. od svého založení. Fond ZDR Industrial funguje teprve rok a půl. Fondy MINT a Schönfeld se drží na špici žebříčku nemovitostních fondů pro širokou veřejnost už čtvrtým rokem a dokázaly v tomto období porazit vysokou inflaci.
Velmi slabé zhodnocení naopak v uplynulém roce zaznamenal Generali Fond Realit (1,57 %) a REICO ČS nemovitostní fond (2,05 %). Oba vykazují dlouhodobě nejhorší výsledky ze všech nemovitostních fondů. Podprůměrný výnos měl loni také fond ZFP realitní (4,02 %), který jinak historicky patří mezi nejúspěšnější fondy.
Výhledy odborníků na vývoj na realitním trhu se liší. Někteří sledují pokles ocenění u některých zahraničních nemovitostních fondů a predikují, že problémy přijdou i do České republiky. Pokles ocenění mnoho ekonomů predikovalo i pro rok 2023. Nicméně rostoucí yieldy v uplynulém roce vykompenzoval růst nájmů, takže v ocenění nemovitostí k žádným dramatickým propadům nedošlo.
Začíná tedy převažovat pozitivní výhled. Realitní trh v České republice s klesajícími úrokovými sazbami oživuje. Poskytovatelé hypoték i realitní kanceláře už hlásí v posledních měsících výrazné zvýšení poptávky. Rok 2024 by tedy měl být pro realitní trh všeobecně příznivý a pravděpodobně i pro investice v nemovitostních fondech.
V uplynulých dvou letech nemovitostním fondům díky vysoké inflaci výrazně vyskočily nahoru na straně příjmů nájmy, ale zároveň jim také výrazně stouply na straně výdajů úroky u úvěrů. Zatímco úroky by nyní měly postupně klesat, nájmy už zůstanou zvýšené. Čisté cashflow tedy poroste, a to se bude pozitivně promítat i do účetního ocenění spravovaných nemovitostí, které teď bude pár let tak trochu dohánět inflaci.
Osobně si myslím, že nyní je ideální doba na nákupy. Ocenění je u řady nemovitostních fondů velmi konzervativní s rentabilitou nájmu kolem 6-8 % ročně. Perspektiva nemovitostních fondů pro příští roky je proto velmi dobrá a měly by nyní zase několik let stabilně porážet inflaci.
Nemovitostní fondy nejsou určeny pro krátkodobé uložení kapitálu ani ke spekulacím. Jsou obecně vhodné jako střednědobá nebo dlouhodobá konzervativnější investice. Díky relativně stabilním výnosům se hodí do portfolia nejen pro fyzické osoby, ale třeba i pro nadace, svěřenské fondy, společenství vlastníků bytových jednotek apod.
Aktuálně působí v České republice 31 nemovitostních fondů. Za nemovitostní fond označujeme pouze regulované investiční fondy, které vydělávají primárně na pronájmu nemovitostí, nikoliv na developmentu. Z toho 19 fondů je dostupných široké veřejnosti (tzv. retailových). Zbylých 12 je určeno pouze pro kvalifikované investory (tzv. FKI), což znamená s minimální investicí od jednoho milionu korun a více.
V přehledu výše jsou uvedeny pouze retailové nemovitostní, nejsou zde uvedeny nemovitostní FKI (např. Accolade Industrial, WOOD Office aj.) Ty mívají zpravidla o něco vyšší zhodnocení než retailové fondy, ale mají zase horší likviditu a větší zpoždění s oceněním. Polovina jich ještě nereportovala výsledky za rok 2023, mají na to čas do konce dubna. Výsledky nemovitostních FKI proto přineseme později.
Aktuální přehled všech nemovitostních fondů můžete sledovat na našem odborném portále Nemovitostní-fondy.cz, kde najdete k jednotlivým fondům i obrázky spravovaných nemovitostí a základní finanční ukazatele jako rentabilitu nájmu, úvěrové zatížení apod.
Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů FINEZ Investment Management a jsou platná k 31. 12. 2023, není-li uvedeno jinak.
Jsem jednatelem společnosti FINEZ a zakladatelem multi-fondu Otakar. S klienty jednám přímo já. Více o mně
Sledujte nás
Upozorňujeme, že po telefonu neposkytujeme žádné informace k investicím ani službám, neboť hovory nejsou nahrávány a my máme ze zákona povinnost archivovat veškerou komunikaci se zákazníky. Telefon slouží pouze k domluvení termínu osobní schůzky či nahrávaného videohovoru. K veškerým dotazům jinak prosím využívejte kontaktní formulář nebo email.
